내집마련 디딤돌대출, 집값이 같아도 한도가 달라지는 이유는?

무주택과 생애최초는 따로 확인합니다

내집마련 디딤돌대출은 매매로 집을 사는 무주택 세대를 위한 주택도시기금 대출입니다. 상속이나 증여로 취득하는 집에는 이 구입자금을 신청할 수 없습니다. 매수인과 세대 구성부터 확인하고, 성년 세대주로 인정되는지 수탁은행에 문의하세요. 만 30세 미만의 단독 또는 미혼 세대주는 원칙적으로 제한되며, 함께 사는 가족과 부양기간에 따라 예외가 있습니다.

심사 대상 세대원도 무주택이어야 합니다. 생애최초 여부는 별도로 확인합니다. 성년 세대원이 기금 대출을 쓰고 있거나 신청인 또는 배우자가 다른 주택의 담보대출을 보유한 경우 중복 이용이 제한됩니다. 기존 기금 전세대출을 실행일에 갚는 조건부 경로는 은행과 미리 정산 일정을 맞추세요. 신용정보나 기금 약정 위반 이력도 확인 대상입니다.

소득과 순자산은 누구의 값을 합칠까요?

일반 가구의 부부합산 소득 상한은 6천만원입니다. 생애최초 또는 2자녀 이상 가구는 7천만원, 신혼가구는 8천5백만원입니다. 2026년 기준 순자산 상한은 부부합산 5억 1천100만원입니다. 순자산 심사는 집값만 보는 것이 아니라 심사기관이 인정하는 자산에서 부채를 뺀 금액으로 진행합니다.

2026년 10월 19일부터 신혼가구 합산소득이 8천5백만원을 넘더라도 매매계약의 매수인인 신청인의 소득이 6천만원 이하면 별도 경로로 신청할 수 있습니다. 혼인신고 후 7년 이내 또는 3개월 안에 결혼 예정인 경우를 확인합니다. 이 경로에서는 DTI에 신청인 소득과 부채를 쓰고, 자산과 금리는 부부합산 기준을 유지합니다.

매매가와 은행이 평가한 집값은 다를 수 있습니다

일반 주택의 전용면적은 85㎡ 이하입니다. 수도권 밖의 비도시지역 읍·면은 100㎡까지입니다. 은행이 인정하는 담보 평가액 상한은 일반 5억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 6억원입니다. 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 평가액 3억원과 전용 60㎡, 해당 읍·면은 70㎡ 기준이 적용될 수 있습니다.

호당 상한은 일반 2억원, 생애최초 일반 2억 4천만원, 신혼 또는 2자녀 이상 3억 2천만원입니다. 별도 미혼 단독세대주 한도는 1억 5천만원, 생애최초면 2억원입니다. 이는 이번 주택에 대한 상한으로 연간이나 평생 이용 한도를 뜻하지 않습니다. 2025년 6월 27일 이전 계약과 토지임대부 분양주택은 별도 기준을 수탁은행에서 확인하세요.

LTV와 DTI를 통과해도 실제 한도는 더 낮을 수 있습니다

LTV는 은행이 평가한 집값 대비 담보대출 비율입니다. 일반 70% 이내이며 생애최초는 수도권 밖 비규제지역에서 특례보증이 가능할 때 최대 80%입니다. DTI는 인정소득 대비 금융부담 기준으로 상한은 60%입니다. 선순위채권, 임대보증금과 소액임차보증금 공제, 다른 구입자금 대출을 반영하면 실제 가능액은 달라집니다.

예를 들어 일반 가구가 3억원으로 평가된 집을 산다면 70%는 2억 1천만원입니다. 그보다 낮은 일반 상품 상한 2억원이 먼저 걸리고, 공제 후 담보 한도나 DTI 심사 금액이 더 낮으면 그 금액을 기준으로 잔금 계획을 세워야 합니다.

금리표는 소득과 만기를 먼저 맞춰 읽습니다

11월 4일 기금포털 금리표를 10년, 15년, 20년, 30년 순서로 읽으면 다음과 같습니다. 2천만원 이하: 2.85%, 2.95%, 3.05%, 3.10% / 2천만원 초과~4천만원 이하: 3.20%, 3.30%, 3.40%, 3.45% / 4천만원 초과~7천만원 이하: 3.55%, 3.65%, 3.75%, 3.80% / 7천만원 초과~8천5백만원 이하: 3.90%, 4.00%, 4.10%, 4.15%. 이 숫자는 기본표이며 실제 적용금리는 선택한 금리 방식과 지역, 우대 조건에 따라 달라집니다.

지방 주택은 0.2%포인트 인하됩니다. 5년 단위 변동은 0.1%포인트, 10년 고정 후 변동은 0.2%포인트, 순수 고정은 0.3%포인트를 더합니다. 10년 고정 후 변동을 10년 만기로 약정할 때는 0.3%포인트가 적용됩니다. 신혼가구 신청인 소득 특례는 기본표의 만기별 최고금리에 0.3%포인트가 더해집니다.

신혼·생애최초 우대는 각각 0.2%포인트이며 최대 5년입니다. 청약저축, 전자계약, 낮은 신청액처럼 추가 우대를 받으려면 적용기간과 증빙을 확인하세요. 우대 합계 상한은 일반 0.5%포인트, 다자녀 0.7%포인트이고 최종금리 하한은 연 1.5%입니다.

보증료·인지세·중도상환비용은 이자와 별도입니다

구입자금보증을 쓰는 경우 한국주택금융공사의 공개 보증료율은 연 0.05~0.30%입니다. 보증 범위와 적용요율은 보증 심사에서 확인합니다. 대출원금 전체에 이 비율을 곱해 일률적으로 계산하지 마세요. 대출 약정의 인지세는 은행과 고객이 반씩 나누며 국민주택채권 비용은 고객이 부담합니다. 직접 감정을 의뢰한 경우와 기금이 부담하는 감정은 비용 주체가 다릅니다.

기금 안내상 중도상환수수료는 실행 후 3년 이내 상환에 최고 0.6%를 남은 기간에 따라 줄여 적용합니다. 2026년 12월 31일까지 중도상환한 원금에는 한시 면제가 안내되어 있습니다. 장기 계획에는 면제 종료 후 적용되는 약정도 확인하세요.

월 납부액은 같은 원금과 상환방식으로 비교합니다

대출 1억 5천만원을 30년 비거치 원리금균등으로 갚는 예에서 연 3.45%가 유지된다고 가정하면 월 약 669,387원입니다. 같은 원금과 기간에 연 3.75%라면 월 약 694,673원입니다. 비교에는 보증료나 인지세를 포함하지 않았으며 금리 변동과 개인 약정에 따라 실제 상환표는 달라집니다.

1년 거치를 선택하면 초기 원금 납부는 줄지만 그 뒤 원금까지 갚을 때의 월 부담을 따로 봐야 합니다. 원금균등은 초기 부담이 상대적으로 크고, 체증식은 요건을 갖춘 경우에만 가능하며 납부액이 나중에 늘어납니다. 잔금 자기자금, 실행 비용, 월 상환 여력을 은행의 실제 상환표와 비교하세요.

잔금 전에 접수 경로와 실거주 일정을 확인합니다

기금e든든 또는 취급 수탁은행에서 신청합니다. 소유권이전등기 전 신청이 원칙이고 등기 후에는 접수일부터 3개월 이내입니다. 매매계약서, 등기자료, 가구·재직·소득 증빙을 준비하세요. 온라인으로 접수해도 은행에서 추가 서류와 담보 심사를 진행합니다. 이용 지점과 잔금일 실행 가능 여부는 계약 전에 확인하세요.

일반적으로 실행 후 1개월 안에 전입하고 2년 이상 실제 거주해야 합니다. 기존 임차인 퇴거 지연 등으로 전입이 어려우면 사전에 유예 요건을 문의하세요. 대출기간 중 1주택 유지 의무도 확인해야 합니다. 공개 안내에 신청 경로가 열려 있어도 개인의 심사 통과나 잔금일 실행을 보장하지 않습니다.