버팀목전세자금, 전세금의 70%를 모두 빌릴 수 있을까? 가구별 한도·보증·갱신 쉽게 정리

전세금의 70%가 그대로 대출금이 되는 것은 아닙니다

버팀목전세자금은 무주택 가구가 전세 보증금을 마련할 때 이용하는 주택도시기금 대출입니다. 먼저 계약한 집의 보증금이 상품 대상 범위에 들어가는지 확인하고, 그다음 본인의 가구 유형과 지역에 맞는 대출한도를 확인합니다. 보증금 상한은 ‘어떤 전셋집을 신청할 수 있는가’의 기준이고 대출한도는 ‘그 집의 보증금 중 얼마를 빌릴 수 있는가’의 기준입니다.

일반가구는 수도권 최대 1.2억원, 수도권 밖 최대 8,000만원이며 전세금의 70% 이내입니다. 두 기준을 동시에 적용하고 보증기관의 한도도 확인합니다. 예를 들어 수도권 보증금 1.5억원의 70%는 1억500만원이므로 상품 최대 1.2억원보다 작은 1억500만원 범위를 먼저 봅니다. 보증금 2억원의 70%는 1.4억원이지만 일반가구 상품 최대는 1.2억원입니다.

이 계산 결과가 최종 승인액이라는 뜻은 아닙니다. 보증기관이 확인한 소득·기존 부채·목적물·보증 잔액 때문에 더 줄 수 있습니다. 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 한도와 비율이 다르므로 일반가구의 70%와 높은 가구 한도를 임의로 섞지 마세요.

소득 5천만원 기준과 예외 가구를 따로 확인하세요

일반 기준은 신청인과 배우자의 합산 연소득 5,000만원 이하입니다. 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역으로 이주하는 재개발구역 세입자, 위험건축물 이주지원 대상자, 다자녀·2자녀 가구에는 6,000만원 이하 기준을 안내합니다. 신혼가구에는 7,500만원 이하 기준이 있습니다. 소득이 일반 상한을 넘으면 어떤 예외를 기관이 인정했는지가 필요합니다.

소득 5,500만원의 일반가구가 ‘맞벌이’라고 답했다는 이유만으로 6,000만원 예외가 적용되지는 않습니다. 지정 이전·이주 대상이나 2자녀 등의 자료가 필요합니다. 반대로 2자녀 이상으로 확인된 가구의 한도 확대를 단순한 소득 예외 가구 전체에 적용하지 않습니다. 이전 공공기관 종사자에게 소득 예외가 있더라도 신혼·2자녀 한도가 자동으로 따라오는 것은 아닙니다.

2026년 본인·배우자 합산 순자산 기준은 3.45억원 이하입니다. 소득과 순자산은 별도 요건이며, 순자산은 현금·예금만 뜻하지 않습니다. 은행은 현재 직장 또는 사업과 소득 종류별 증빙을 보고, HUG는 기금 기준의 자산·부채 자료를 심사하므로 본인의 예상 계산만으로 충족을 확정하지 마세요.

이 글은 일반 버팀목 상품을 다룹니다. 청년전용·신혼부부전용·신생아 특례 버팀목은 별도 상품 안내가 있어 선택 가능한 경로와 비용을 따로 비교해야 합니다. 같은 ‘버팀목’ 이름만 보고 다른 상품의 소득·한도·금리를 옮겨 적용하지 않습니다.

세대주·계약금·무주택·공공임대 요건

임대차계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지급해야 하며, 접수일 현재 성년인 세대주 요건을 확인합니다. 실행일부터 1개월 내 세대분가·합가로 세대주가 될 예정인 경우와 세대주의 배우자, 3개월 내 결혼으로 세대주가 될 예정인 세대원 등의 인정 범위도 있습니다. 신청일·실행일·예정일이 서로 다른 기준이므로 집 계약 일정과 함께 상담하세요.

세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 중복대출 확인은 성년 세대원, 분리된 배우자와 자녀, 결혼예정 배우자 등까지 살펴보고 본인·배우자의 은행 전세대출·이주비대출·주택담보대출도 확인합니다. 임차중도금에는 별도 중복 예외가 있지만 일반 신규 전세 조건으로 자동 판단하지 않습니다.

접수일 현재 공공임대에 입주 중인 경우에도 확인이 필요합니다. 신청 물건지가 그 공공임대 목적물이거나 신청인·배우자가 퇴거하는 경우에는 가능할 수 있어 ‘공공임대 거주’ 한 답만으로 일괄 제외하지 않습니다. 은행이 해당 예외와 퇴거 자료를 확인했는지를 별도 입력으로 구분합니다.

현재 연체 여부와 신용정보 심사는 다릅니다. 연체·대위변제·공공기록·신용회복지원등록 등의 정보와 해제 정보, 취급기관 내규에 따른 제한을 확인합니다. 기존 기금 약정 위반으로 기한의 이익이 상실된 이력에도 제한과 경과기간 기준이 있으므로 과거 대출 상황을 숨기지 말고 상담하세요.

집의 면적과 보증금 상한은 가구·소재지별입니다

일반 대상 주택의 임차 전용면적은 85㎡ 이하이며, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면에는 100㎡ 이하 예외가 있습니다. 주거용 오피스텔은 85㎡ 이하 기준으로 포함됩니다. 협약기관 소유의 기숙사는 호수가 구분되고 전입신고가 가능한지 등 별도 조건을 확인합니다. 공급면적과 전용면적을 혼동하지 마세요.

일반가구의 보증금 상한은 수도권 3억원, 수도권 밖 2억원입니다. 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 수도권 4억원, 수도권 밖 3억원입니다. 보증금 3억원의 수도권 집이 일반가구 대상 범위에 들어가더라도, 그 3억원 전체를 대출받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.

수도권은 서울·인천·경기를 뜻하며 여기의 구분은 임차주택 소재지로 확인합니다. 신청자의 현재 거주지만 입력해 새 집이 어느 지역인지 추정하지 않습니다. 전입 가능 여부, 등기상 용도, 권리 관계, 집주인과 선순위채권 등은 보증기관이 별도로 보므로 면적·가격 조건만 보고 계약을 확정하기 전에 보증 가능성을 확인하세요.

신혼·2자녀와 갱신계약의 한도를 계산하는 순서

신혼가구·2자녀 이상 가구의 대출한도는 수도권 최대 2.5억원, 수도권 밖 최대 1.6억원이고 신규계약 보증금의 80% 이내입니다. 수도권 보증금 3억원이라면 80%인 2.4억원이 상품 최대 2.5억원보다 작으므로 먼저 2.4억원 범위를 확인합니다. 해당 가구로 인정된 자료와 보증기관 한도도 필요합니다.

갱신계약은 보증금 증액금액 안에서 증액 후 총 보증금의 70% 또는 해당 가구 80% 제한을 함께 봅니다. 예를 들어 일반가구의 보증금이 1.5억원에서 1.7억원으로 늘었다면 증액은 2,000만원입니다. 새 총 보증금의 70%가 1억1,900만원이라고 해서 그 금액을 새 증액대출로 전부 받는 것은 아닙니다.

이미 버팀목을 이용 중인 추가대출은 직전 대출일부터 일반적으로 1년 이상 지나고 보증금이 늘어야 하는 별도 조건이 있습니다. 공공임대는 전입·거주와 직전 대출 경과기간의 3개월 예외를 확인합니다. HUG 보증서 담보로 취급한 경우에는 추가대출이 불가하다는 안내가 있으므로 보증 종류를 먼저 확인하세요.

채권양도 방식은 인정 연소득에서 부채의 25%와 기존 기금 전세대출 잔액을 차감하는 별도 담보 계산이 있습니다. 표의 ‘연간인정소득’은 한도를 계산하기 위한 소득 값이며 매년 받을 수 있는 연간 대출액이 아닙니다. 재직 1년 미만은 한도가 2,000만원 이하로 제한될 수 있어 같은 소득의 장기 재직자와 결과가 다를 수 있습니다.

소득과 보증금으로 금리표를 읽는 방법

공식 기본 금리는 국토교통부 고시 변동금리이며 2026년 10월 13일 확인한 표는 연 2.5~3.5%입니다. 보증금 5,000만원 이하, 5,000만원 초과~1억원 이하, 1억원 초과의 세 열을 순서대로 봅니다. 소득 2,000만원 이하는 연 2.5·2.6·2.7%, 소득 2,000만원 초과~4,000만원 이하는 연 2.7·2.8·2.9%입니다.

소득 4,000만원 초과~6,000만원 이하는 같은 보증금 구간 순서로 연 3.0·3.1·3.2%, 6,000만원 초과~7,500만원 이하는 연 3.3·3.4·3.5%입니다. 표에 6,000만원 또는 7,500만원 구간이 있다는 이유로 일반가구의 소득 상한이 늘어나는 것은 아닙니다. 먼저 본인의 가구 예외 자격을 확인한 뒤 그 소득 행을 읽으세요.

지방 소재 주택에는 0.2%포인트 인하가 있습니다. 가령 소득 3,000만원·보증금 1.5억원의 기본표는 연 2.9%이고 지방 인하 적용을 확인하면 우대 전 연 2.7% 범위를 볼 수 있습니다. 금리는 이후 바뀔 수 있으며 현재 표의 숫자가 대출기간 전체에 고정된다는 뜻은 아닙니다.

정책 우대는 중복 가능 여부와 기간을 확인하세요

기초생활수급권자·차상위는 소득 4,000만원 이하에서 1.0%포인트, 한부모는 소득 5,000만원 이하에서 1.0%포인트 우대를 안내합니다. 장애인·다문화·노인부양·고령자 가구는 0.2%포인트, 자녀 우대는 1자녀 0.3·2자녀 0.5·다자녀 0.7%포인트입니다. 이 기본 우대 항목들은 중복 적용 불가로 안내되어 단순 합산하지 않습니다.

자녀 우대는 2025년 3월 24일 이후 신규 접수에서 자녀 한 명당 4년, 최대 12년 적용기간을 확인합니다. 추가 우대로 주거안정 월세대출 성실납부 0.2%포인트, 부동산 전자계약 0.1%포인트, 심사 한도의 30% 이하만 신청하는 경우 0.2%포인트를 안내합니다.

전자계약은 2026년 12월 31일 신규 접수분까지이며 최초 대출기한 한 번에 적용합니다. 30% 이하 신청 우대는 실행일부터 최대 4년 적용하고, 그 30% 기준은 본인이 정한 필요액이 아니라 심사로 산정된 금액입니다. 연장 이후에도 처음 우대가 모두 계속된다고 가정하지 마세요.

우대 상한은 일반 0.5%포인트, 수급·차상위·한부모 1.0%포인트, 다자녀 0.7%포인트이며 우대 후 최저금리는 연 1.0%입니다. 최종 적용은 서류 심사 결과에 따르므로 광고된 할인 폭을 전부 더해 전국 최저금리나 확정 혜택으로 표시하지 않습니다.

HF·HUG 보증과 보증료는 대출이자와 별도입니다

HF 전세자금보증은 대출을 위한 보증이며 보증금 반환보증은 별도 가입을 확인합니다. HUG 전세금안심대출보증은 반환보증과 대출보증 특약이 결합되어 분리할 수 없다는 기금 안내가 있습니다. 보증 이름에 ‘전세’가 들어가도 어떤 위험을 보장하는지 다르므로 집주인의 보증금 반환 위험과 은행 대출 담보를 나누어 보세요.

확인한 HF 일반전세자금보증의 기준보증료율은 보증금 1억원 이하 0.06%, 1억원 초과~2억원 이하 0.08%, 2억원 초과~3억원 이하 0.10%, 3억원 초과~4억원 이하 0.12%, 4억원 초과~5억원 이하 0.14%, 5억원 초과 0.20%입니다. 우대 가감 후 최종료율을 산정하므로 이 표만으로 모든 버팀목 이용자의 보증료가 확정되지는 않습니다.

보증료의 기준 구간은 대출액이 아니라 임차보증금입니다. 보증금 1.5억원에 대출 1억원인 예시는 HF 기준표의 0.08% 구간을 먼저 볼 수 있지만 실제 비용은 최종료율·보증금액·기간을 기관에서 확인해야 합니다. HUG의 비용을 이 HF 표로 계산하거나 대출금리 연 2.9%와 그냥 더하지 않습니다.

HF 안내의 보증 대상과 큰 보증한도가 기금 상품의 소득·무주택·보증금 상한을 대체하지도 않습니다. 기금 대출 자체의 더 좁은 자격과 보증 심사를 함께 충족해야 합니다. 인지세는 고객·은행 각 절반 부담이고 중도상환수수료는 없음으로 안내되어 있습니다.

월 이자와 만기 원금, 연장 비용을 함께 보세요

계산 예시로 원금 1억원, 연 2.9%가 2년 내내 유지되는 일시상환을 가정하면 월 이자는 약 24만1,667원, 2년 총이자는 약 580만원입니다. 만기에는 원금 1억원이 그대로 남습니다. 보증료·인지세·일수·원 단위 계산·금리 변동·우대 변경은 제외한 예시이며 개인별 확정 납입액을 뜻하지 않습니다.

공식 상환 방식은 일시상환 또는 혼합상환입니다. 일시상환은 매달 이자를 내다가 만기에 원금을 갚는 구조이고, 혼합상환은 일부 원금 상환이 함께 이루어지는 약정입니다. 혼합상환의 실제 원금 비율과 납입 일정은 은행 상환표를 확인하세요. 월 이자만 낮다고 만기 상환 부담까지 작아지는 것은 아닙니다.

기본 기간은 2년 이내이고 임차 종료일을 초과할 수 없으며 연장 심사를 거쳐 최장 10년 범위를 확인합니다. HUG 보증은 최대 2년1개월·최장 10년5개월의 별도 안내가 있고, 10년 이용 후 미성년 자녀에 따른 추가 연장 조건도 있습니다. 처음부터 10년 또는 20년 이용이 보장되는 상품으로 보지 않습니다.

기한연장 시 새 보증금·소득으로 금리를 다시 판단하고 우대가 달라질 수 있습니다. 최초 취급액 또는 직전 연장 잔액의 10% 이상 상환 여부에 따라 0.2%포인트 가산 등의 조건을 확인하며, 1년 이하 등의 짧은 기간에는 0.1%포인트 예외가 있습니다. 신규 소득 상한과 연장 시 소득 초과 금리 재판정도 서로 다른 절차입니다.

잔금일·전입일·보증 신청 기한을 놓치지 마세요

신규계약은 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 신청 기준을 확인합니다. 갱신은 갱신일, 월세를 전세로 바꾼 경우에는 전환일부터 3개월 이내입니다. 보증도 자체 신청 기한이 있어 기금 온라인 접수만 해두면 보증 기한까지 자동 충족된다고 가정할 수 없습니다.

HF는 갱신 시 전입일부터 3개월 이상 경과했는지와 갱신 기준일을 확인하며 묵시적 갱신에도 별도 안내가 있습니다. HUG 신규·갱신 보증의 계약 체결·시작일 기준도 담당 지점에서 확인하세요. 잔금 직전에 모든 심사를 마칠 수 있다고 전제하기보다 계약·전입·보증·서류 일정을 함께 상담하는 것이 좋습니다.

대출금은 원칙적으로 임대인 계좌로 지급합니다. 이미 보증금을 지급한 사실이 확인된 경우 임차인 계좌 지급이 가능할 수 있으므로 자금 사용 계획을 은행에 알리세요. 대상 주택이 있는 지역의 취급 영업점 원칙과 인접지역 예외도 있어 본인이 쓰는 아무 지점에서 즉시 진행할 수 있다고 보장하지 않습니다.

소득 종류별 준비 서류와 공식 신청 절차

기금e든든 또는 공식 안내의 수탁은행에서 신청합니다. 우리·국민·신한·농협·하나·부산은행과 iM뱅크 경로를 확인할 수 있으며 절차 페이지에는 iM뱅크의 이전 명칭인 대구은행 표기도 남아 있습니다. 실제 이용 지점과 보증 방식 취급 가능 여부는 해당 은행에서 확인하세요.

본인확인, 주민등록등본과 필요시 초본·가족관계·결혼예정 자료를 준비합니다. 근로자는 건강보험자격득실과 소득금액증명·원천징수·회사 확인 급여자료, 사업자는 사업자등록과 사업 소득 증빙 등을 확인합니다. 연금·기타소득·무소득에는 다른 증명 방식이 있어 모든 신청자에게 같은 서류를 요구하는 것으로 안내하지 않습니다.

주택 자료에는 확정일자부 임대차계약서와 건물 등기사항 자료 등이 있고 보증자격·담보 자료가 추가됩니다. 채권양도 방식에는 협약기관 대출추천서가 필요할 수 있습니다. 절차는 기본 조건 확인, 신청, HUG 자산심사, 결과 통지, 은행 서류·소득·담보 심사, 승인·실행 순서로 이어집니다.

2026년 10월 13일 실제 기금e든든에서 같은 날 18:00~20:00 대출신청 제한 공지를 확인했습니다. 작업 종료시간은 달라질 수 있으므로 해당 시간에는 최신 공지를 다시 확인하세요. 온라인 경로의 일시 제한이며 상품 종료와 구분합니다. 론뱅크는 이름·연락처·주민번호·계좌·인증 정보를 받거나 대출 신청을 접수하지 않습니다.

신청 전 은행에 확인할 질문과 안내 범위

상담에서는 ‘내 가구의 소득 예외와 한도 확대가 각각 인정되는가’, ‘집의 보증금·면적·선순위 조건과 보증 발급이 가능한가’, ‘기존 대출과 이번 갱신은 신규·연장·추가 중 어떤 절차인가’, ‘보증료와 우대 종료 후 월 납입액·만기 원금은 얼마인가’를 차례로 물어보세요.

대출 후 주택 취득이나 중복대출 위반이 확인되면 상환이 요구될 수 있습니다. 만기에는 집주인에게 받을 보증금의 반환 일정과 대출 상환일이 맞는지, 반환 지연에 대비한 보증과 자금 계획이 있는지를 확인해야 합니다. 기한연장 심사와 추가대출 가능 여부도 계약을 새로 쓰기 전에 확인하는 편이 좋습니다.

이 글은 2026년 10월 13일 공식 대출안내·신청절차·기한연장·추가대출·HF 보증 원문을 읽고 정리했습니다. 확인한 일반 신규 기준과 처음 대출받는 갱신 증액 범위만 구조화하고 기존 대출 연장·추가·대환·임차중도금은 별도 심사로 남깁니다. 보증과 예외·실제 비용이 완전히 자동 확인되지 않아 아직 비교 추천에 포함하지 않으며 현재 승인 가능성을 보장하지 않습니다.